Inwestycje

Zaczął się Nowy Rok i dla niektórych, to czas nowych pomysłów i inwestycji. Wielu klientów naszego biura, po latach ciężkiej pracy i rozwijania biznesu, pyta nas o sposoby inwestycji wyrobionych środków. Jednym z najpopularniejszych sposobów jest inwestycja w nieruchomości. I tutaj, jak to zwykle bywa, pojawia się kilka zasadniczych problemów. Przede wszystkim zanim pomyślimy o zakupie nieruchomości jako inwestycji, musimy sobie odpowiedzieć na dwa podstawowe pytania, od których zależy w jaki sposób Urząd Podatkowy (HMRC) potraktuje nasz zakup, a co za tym idzie jaki zapłacimy od tego podatek przy ewentualnej sprzedaży.

Warto przy tym pamiętać, że zakup nieruchomości, która jest naszym pierwszym domem i jej sprzedaż, nawet z pokaźnym zyskiem, nie pociąga za sobą żadnych konsekwencji w postaci podatku. Janek, który kupił mieszkanie w Londynie w 2000 r. za niespełna £150,000 sprzedał je po generalnym remoncie w 2012 r. za £280,000. Czyli zyskał £120,000. Ponieważ było to jedyne mieszkanie, którego Janek był właścicielem i w którym mieszkał do momentu sprzedaży, z „wypracowanego” zysku Janek nie zapłacił Urzędowi Podatkowemu (HMRC) żadnego podatku. Można powiedzieć, że mieszkanie przyniosło Jankowi czysty zysk w postaci £120,000. W przypadku jednak, gdyby Janek wynajmował swój dom lub wykorzystywał go do prowadzenia biznesu, to przy sprzedaży musiałby zgłosić Urzędowi Podatkowemu wypracowane zyski i z tego tytułu zapłacić podatek od zysków kapitałowych, czyli Capital Gain Tax. Podobnie, gdyby przekształcił zakupiony dom w mieszkania lub zakupił mieszkanie tylko i wyłącznie w celu wyremontowania go i sprzedaży, czyli nie z intencją zamieszkania w nim , a z intencją uzyskania zysku. Inaczej sytuacja wygląda, jeśli już jesteśmy właścicielami mieszkania czy domu, które jest naszą główną siedzibą i postanawiamy kupić drugie mieszkanie, jako inwestycję. Wówczas bardzo ważne z punktu widzenia podatkowego jest pytanie: czy kupujemy nieruchomość, aby ją wynająć i dzięki temu zyskać dodatkowy dochód, czy dokonujemy zakupu, remontujemy budynek i sprzedajemy go z zyskiem.

Weźmy pod uwagę wersję pierwszą. Kupujemy mieszkanie lub dom i po dokonaniu małego remontu wynajmujemy go. Oczywiście z dodatkowych dochodów z wynajmu mieszkania rozliczamy się z Urzędem Podatkowym i płacimy podatek. Ale nawet przy tak uproszczonym scenariuszu pojawia się mały problem. W jaki sposób należy rozliczyć ten dodatkowy dochód i co będzie bardziej opłacalne, kupić nieruchomość jako prywata osoba i w związku z tym, dodatkowy dochód z wynajmu zgłosić, wysyłając coroczne rozliczenie podatkowe (Self-Assessment), czy może lepiej założyć w tym celu limited company i z wyrobionych zysków zapłacić corporation tax? A jak sytuacja będzie wyglądała przy sprzedaży mieszkania?

Niestety nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, w jaki sposób najkorzystniej zakupić dodatkową nieruchomość. Zarówno opcja zakupu jako prywatna osoba, jak i opcja zakupu poprzez limited company mają swoje plusy i minusy. Przyjrzyjmy się plusom zakupu nieruchomości zakładając w tym celu limited company. Paweł postanowił zainwestować zarobione pieniądze, kupując dodatkowe mieszkanie w Londynie. Był już właścicielem jednego mieszkania w Londynie, gdzie mieszkał wraz z żoną i dzieckiem. Nowa nieruchomość miała być inwestycją na przyszłość. Jedną z wielu, które planował kupić, wyremontować i wynajmować, dzięki temu zyskując dodatkowy dochód i zabezpieczenie na przyszłość. Dlatego też w tym celu założył limited company (odpowiednik polskiej spółki z o.o.). Zdecydował się na zakup mieszkania poprzez limited głównie z powodu 20% corporation tax płaconego z wyrobionych zysków. Paweł miał już bowiem dosyć znaczne dochody jako osoba samozatrudniona (Self-Employed) i w związku z tym wszelkie dodatkowe dochody wprowadzałyby go w 40% próg podatkowy. Tymczasem z zysków wypracowanych przez limited company zapłaci tylko 20% corporation tax. Dodatkowo limited company posiada ograniczoną odpowiedzialność prawną tzw. limited liability, co oznacza, że w przypadku niepowodzenia inwestycji Paweł odpowiada tylko wysokością wprowadzonego do firmy kapitału. Aspekt ten ma znaczenie tylko w przypadku, jeśli bank nie zażąda gwarancji personalnej przy przyznawaniu kredytu na zakup mieszkania (mortgage) lub gdy mieszkanie kupione jest ze środków wprowadzonych do firmy przez dyrektora. Tworząc duże porfolio składające się z wielu nieruchomości oraz otrzymując dochody z ich wynajmu, Paweł znacznie zaoszczędzi płacąc jedynie 20% corporation tax. i nie płacąc dodatkowo 9% class 4 National Insurance Contributions, który obowiązuje przy zyskach wypracowanych jako osoba samozatrudniona (Self-Employed).

Tak więc w przypadku Pawła zakup mieszkania tworząc limited company okazał się bardziej opłacalną opcją, aniżeli kupienie nieruchomości jako prywatna osoba. Jarek, który kupił pierwszą inwestycyjną nieruchomość zrobił to jako osoba prywatna. W odróżnieniu od Pawła, Jarek nie zamierzał wynajmować nowo zakupionego mieszkania. Po generalnym remoncie sprzedał je bowiem z dosyć pokaźnym zyskiem. Przy czym w ciągu danego roku podatkowego Jarek poświęcił się tylko i wyłącznie remontowi i w związku z tym nie miał żadnych dodatkowych dochodów. Dzięki temu, kiedy po roku sprzedał mieszkanie, to z wyrobionych zysków musiał zapłacić podatek dochodowy (income tax). Mieszkanie bowiem w przypadku, kiedy zostało zakupione z myślą o sprzedaży, traktowane jest jako zwyczajny produkt czy towar i tym samym podlega podatkowi dochodowemu (income tax), a nie podatkowi od zysków kapitałowych, czyli Capital Gain Tax (CGT).

Aby jeszcze sprawę inwestycji w nieruchomości dodatkowo skomplikować, należy nadmienić, że gdyby Jarek zakupił nieruchomość jako osoba prywatna, ale z myślą o długotrwałej inwestycji, to w momencie sprzedaży musiałby zapłacić Capital Gain Tax. Jako osoba prywatna zobowiązany by był do wysłania rozliczenia podatkowego (Self-Assessment) z informacją o zyskach ze sprzedaży nieruchomości i z pierwszych £10,600 uzyskanych ze sprzedaży nie musiałby zapłacić podatku, korzystając z przysługującej dla osób prywatnych kwoty nieopodatkowanej.

Może się również tak zdarzyć, że kupione prywatnie mieszkanie zostanie wykupione przez założoną dopiero w późniejszym terminie limited company. Wówczas nieruchomość taka traktowana jest jak sprzedaż od prywatnej osoby, co oznacza, że gdyby np. Paweł kupił najpierw mieszkanie jako prywatna osoba, a następnie dopiero sprzedał je do później powstałej limited company, to nieruchomość potraktowana by była jako sprzedaż od osoby prywatnej do firmy. Co by to oznaczało dla Pawła? Przede wszystkim Paweł byłby zmuszony do rozliczenia się jako prywatna osoba z dochodów uzyskanych za sprzedaż nieruchomości. Tym samym musiałby zapłacić jako osoba prywatna Capital Gain Tax. Dodatkowo w przyszłości przy sprzedaży tego samego mieszkania limited company zapłaciłaby 20% corporation tax.

Dlatego też nie ma większego sensu, z punktu widzenia podatkowego, sprzedaży już zakupionej nieruchomości dokonanej jako prywatna osoba do firmy. Jeśli już chcemy zakupić nową nieruchomość poprzez limited company, a w nowo założonej firmie nie ma wystarczającego kapitału na jej zakup, dużo korzystniej jest po prostu wpłacić własne pieniądze do firmy w postaci pożyczki dla firmy (director’s loan) i używając tych środków zakupić mieszkanie. Sposób ten ma jeszcze jedną pozytywną stronę. Dyrektor, nie płacąc żadnego dodatkowego podatku, będzie miał prawo wyciągania pieniędzy z konta firmowego na poczet spłaty zaciągniętego przez firmę długu. Warto przy tym zwrócić uwagę na bardzo ważny fakt. Pieniądze możemy pożyczyć firmie tylko w przypadku jeśli pochodzą z legalnego źródła. Czyli w jakiś sposób zostały już i tak opodatkowane.

Reasumując ten niestety niezbyt prosty temat, najbardziej opłacane jest zakupienie nowej nieruchomości poprzez limited company w przypadku jeśli myślimy o długoterminowej inwestycji i zamierzamy budować porfolio. Jeśli chcemy kupić jedynie jedno dodatkowe mieszkanie, aby uzyskać dodatkowy dochód z wynajmu, to najlepiej to zrobić jako prywatna osoba i rozliczać się co roku wysyłając Self-Assessment, wypełniając obok części poświęconej dochodom z samozatrudnienia (Self-Employment), część poświęconą dochodom z wynajmu mieszkania, a w przypadku sprzedaży część poświęconą Capital Gain Tax.